Czy wynajmując wiele lokali należy założyć działalność gospodarczą?

Wynajem kilku nieruchomości może odbywać się w ramach zarządu majątkiem prywatnym i nie musi oznaczać prowadzenia działalności gospodarczej. Możliwe jest także wynajmowanie określonej nieruchomości w ramach najmu prywatnego, zaś innej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Kwalifikacja najmu jako zarządu majątkiem prywatnym bądź prowadzenia działalności gospodarczej jest kwestią niełatwą i opierać się powinna zawsze na indywidualnej analizie.

W pytaniu mowa jest o tym, że tylko jedna z nieruchomości będzie wynajmowana krótkoterminowo w ramach ogłoszenia dostępnego w Internecie. Powyższe może wskazywać, lecz nie musi o prowadzeniu w tym zakresie działalności gospodarczej.

Zgodnie z definicją działalności gospodarczej, uregulowaną w art. 3 Prawa przedsiębiorców, działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.

Jak stanowi z kolei ustawa o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podkreślenia wymaga, że na gruncie ustawy o VAT, najem prywatny spełnia definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywany w sposób ciągły i do celów zarobkowych. Zatem nie ma tutaj znaczenia to, czy będzie on prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy też jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów ustawy o PIT.

Zgodnie jednak z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe są zwolnione z VAT. Zwolnienie to nie znajdzie jednak zastosowania do lokali użytkowych. W tym zakresie możliwe będzie skorzystanie ze zwolnienia podmiotowego do kwoty 200.000 zł, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Z kolei zgodnie z definicją zawartą w ustawie o PIT, działalność gospodarcza oznacza działalność:

• wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
• polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
• polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w ustawie.

W myśl art. 14 ust. 2 ustawy o PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Podkreślenia wymaga, że na gruncie podatku ustawy o PIT podatnik sam decyduje o kwalifikacji podatkowej przychodów osiąganych z tytułu najmu i może zaliczyć je zarówno do źródła jakim jest najem prywatny (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy), jak też do źródła przychodów uzyskiwanych w ramach działalności gospodarczej. Jeśli jednak najem spełnia przesłanki przewidziane w przywołanej definicji, przychody należy zaliczyć do źródła jakim jest działalność gospodarcza.

Przychody z tytułu najmu prywatnego podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przy zastosowaniu stawki 8,5% (dla przychodów z najmu prywatnego przekraczających rocznie kwotę 100.000 zł zastosowanie znajdzie stawka 12,5 %).

W przypadku najmu dokonywanego wspólnie przez małżonków limit dotyczy każdego z nich. Z kolei, w przypadku najmu dokonywanego w ramach działalności gospodarczej, dostępne formy opodatkowania to również podatek według skali podatkowej (12% i 32%) oraz podatek liniowy (19%).

W interpretacji indywidualnej dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) z 15 września 2023 r. nr 0114-KDIP3-2.4011.646.2023.4.MR wskazano, że uznanie danej działalności za gospodarczą wymaga tego, by spełniała ona łącznie warunki celu zarobkowego, ciągłości i zorganizowanego charakteru.

Natomiast nie ma zdaniem organu podstaw, by kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej podejmowanych przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, a więc, które mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem.

Dyrektor KIS powołał się też na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. o sygn. akt II FPS 1/21, w której wskazano, że to podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.

Takie połączenie jest możliwe, a przychody opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym z działalności gospodarczej oraz z najmu prywatnego należy wykazać w jednym rocznym zeznaniu podatkowym PIT-28.

Jeśli najem rozliczany byłby w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to zastosowanie do niego ryczałtu byłoby możliwe o ile prowadzona działalność gospodarcza nie byłaby wyłączona z opodatkowania uzyskiwanych z niej przychodów ryczałtem.

Jeśli w ramach działalności zastosowanie znajdują zasady ogólne bądź podatek liniowy, to opodatkowanie najmu w ramach ryczałtu nie będzie możliwe. Należy także pamiętać o limicie dla rozliczenia ryczałtem, który wynosi aktualnie 2 mln euro.

W związku ze wskazaniem, że oferta w zakresie najmu będzie publikowana na platformie Booking, wskazać należy, że w myśl aktualnie obowiązujących przepisów, platformy tego rodzaju zobligowane są zgłaszać do odpowiedniego organu podatkowego informacje o dochodach generowanych przez ich użytkowników.

Operatorzy platform cyfrowych zobligowani są raportować do właściwych organów państwowych informacje dotyczące użytkowników (sprzedawców bądź usługodawców), którzy w danym roku kalendarzowym dokonali więcej niż 30 transakcji, lub którzy uzyskali z tego tytułu wynagrodzenie powyżej 2.000 euro.

Zaraportowanie do organu podatkowego aktywności danego użytkownika ma na celu umożliwienie organom podatkowym zweryfikowania, czy użytkownik prowadzi profesjonalną działalność, a jeśli tak, to czy rozliczył się on prawidłowo z fiskusem.

Niemniej podkreślenia wymaga, że samo zaraportowanie w żadnej mierze nie przesądza tego, że przez danego użytkownika prowadzona jest działalność gospodarcza. Jak wspomniałem, sama ilość dokonanych transakcji, ale także kwota nie przesądzają, że najem nie może odbywać się w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Oczywiście, każdy przypadek powinien zostać poddany indywidualnej ocenie.