Najem prywatny PIT-28 – do kiedy trzeba złożyć zeznanie za 2024 rok

Począwszy od 1 stycznia 2023 r.  profity uzyskiwane z tytułu tzw. najmu prywatnego, czyli prowadzonego poza działalnością gospodarczą, mogą być opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że wynajmujący niedziałający w tym zakresie jako przedsiębiorcy, nie mają możliwości wyboru innej formy opodatkowania przychodów osiąganych z takiego najmu. W szczególności nie można skorzystać z zasad ogólnych według  skali podatkowej  PIT (co wcześniej było dopuszczalne). Z tym wiąże się m.in. obowiązek wpłacania tego ryczałtu  co miesiąc bądź kwartał, jak również wykazywania wskazanych przychodów w rocznym zeznaniu PIT-28. 

Nie obowiązuje już ugruntowana przez wiele lat  zasada, zgodnie z którą zeznanie PIT-28, inaczej niż większość pozostałych rocznych deklaracji rozliczeniowych PIT, należało składać w terminie do końca lutego roku następującego po roku podatkowym. Po zmianach wprowadzonych w ramach podatkowego Polskiego Ładu 2.0, terminy składania rocznych deklaracji PIT uległy ujednoliceniu (z wyjątkiem PIT-16A dotyczącej karty podatkowej).

Wielu podatników ma wątpliwości, czy trzeba składać zeznanie PIT-28  tzw. „zerowe” (czyli z wpisanym przychodem 0 zł) w przypadku, gdy ich nieruchomości nie były przez cały rok wynajmowane, w wyniku czego nie uzyskali oni  z tego tytułu żadnego przychodu. Takie sytuacje zdarzają się dość często, np. w związku z długotrwałym remontem domu czy mieszkania, z powodu wyjazdu ich właściciela za granicę na rok albo dłużej, jako skutek wystawienia nieruchomości na sprzedaż, czy  po prostu nieznalezienia najemcy.

Aby odpowiedzieć na to pytanie, należy sięgnąć do przepisów ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: ustawa i ryczałcie). Zgodnie z jej art. 6 ust. 1a, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają m.in. otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Dotyczy to więc także wskazanych w drugiej z wymienionych ustaw – przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych umów o podobnym charakterze. Natomiast art. 21 ust. 2 pkt 2 ustawy o ryczałcie, nakłada na podatników tego podatku obowiązek składania – w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym – zeznania według  ustalonego wzoru (tj. PIT-28) o wysokości:

• uzyskanego przychodu,
• dokonanych odliczeń, i
• należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Odzwierciedleniem tego zapisu jest tytuł formularza PIT-28, w świetle którego jest to „Zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych”. Zeznanie to dotyczy więc zasadniczo „uzyskanego  przychodu”, w przeciwieństwie np. do – składanego przez przedsiębiorców rozliczających się z podatku na zasadach ogólnych według skali – zeznania PIT-36, które  jest zeznaniem o  wysokości „osiągniętego dochodu (poniesionej straty)” w roku podatkowym. 

Oddaje to istotę ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, gdzie podstawę opodatkowania stanowi osiągnięty przez podatnika przychód po uwzględnieniu przysługujących odliczeń. W rozliczeniu podatkowym nie uwzględnia się natomiast kosztów uzyskania przychodów. To zaś prowadzi do konkluzji, że tylko osiągnięcie przychodu z „prywatnego” wynajmu w roku podatkowym – powoduje obowiązek złożenia rocznego zeznania PIT-28. Natomiast jeśli podatnik nie uzyskał w tym okresie żadnego przychodu  z tego tytułu, to nie jest zobowiązany do złożenia zeznania, o którym mowa.

Takie wnioski nasuwają się również  z wyjaśnień udzielanych przez organy podatkowe. Za przykład może tutaj posłużyć  interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z  6 lutego 2020 r. (nr 0115-KDIT1.4011.45.2019.2.MR). Pismo zostało wydane na wniosek podatnika, który w 2016 roku zgłosił chęć korzystania z ryczałtu od przychodów uzyskanych z tytułu najmu nieruchomości. Jednakże ani w tym roku, ani w następnym (tj. w  2017 roku) nie wynajmował żadnych nieruchomości i nie osiągnął żadnego przychodu z tego tytułu.

W związku z wątpliwościami w tym zakresie, zwrócił się do dyrektora KIS z pytaniem, czy przepisy wskazanej wcześniej ustawy z 20 listopada 1998 r. o ryczałcie obligowały do złożenia deklaracji podatkowej PIT-28 zerowej w sytuacji, gdy nie osiągnął żadnych przychodów. Zarazem wnioskodawca przedstawił własne stanowisko w tej sprawie. Wynikało z niego, że nie ma obowiązku składania takiej deklaracji PIT-28 zerowej w przypadku nieosiągnięcia przychodów z tytułu najmu nieruchomości.

Organ podatkowy, do którego trafił wniosek podatnika, podzielił jego stanowisko w tej kwestii. W wydanej interpretacji, odniósłszy się do przepisów ww. ustawy dotyczących składania PIT-28, wyjaśnił bowiem, że „(…) wskazane zeznanie roczne jest zeznaniem o wysokości osiągniętego przychodu. Wobec tego w odniesieniu do podatników, o których mowa w art. 2 ust. 1a ww. ustawy, tylko osiągnięcie przychodu w roku podatkowym - opodatkowanego za zasadach określonych w ustawie - powoduje obowiązek złożenia rocznego zeznania podatkowego. Biorąc pod uwagę powyższe przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny uznać należy, że Wnioskodawca - w sytuacji gdy w roku 2016 i 2017 nie uzyskał żadnego przychodu z tytułu najmu nieruchomości - nie jest zobowiązany do złożenia zeznania PIT-28 za rok 2016 oraz za rok 2017”.

Nie ma jednak formalnych przeszkód, aby pomimo braku obowiązku złożenia w urzędzie skarbowym „zerowego” PIT-28 z tytułu najmu prywatnego, podatnik zrobił to na zasadzie dobrowolności.  Takie działanie nie tylko nie jest zabronione, ale wydaje się racjonalne.

Może być bowiem wskazówką dla urzędników skarbowych, że brak wykazania zryczałtowanego podatku za 2024 rok np. przez podatnika, który wcześniej przez wiele lat  opłacał go z tytułu prywatnego najmu nieruchomości, nie jest sugestią jego  ucieczki w „szarą strefę”, lecz konsekwencją wskazanych na wstępie, obiektywnych  zdarzeń. Alternatywnym rozwiązaniem może być w takim przypadku –  zamiast złożenia „zerowego” PIT-28 –  wysłanie do urzędu skarbowego pisma wyjaśniającego, z krótką informacją o nieosiągnięciu w 2024 roku żadnych przychodów z najmu, jako przyczynie niezłożenia zeznania. Przepisy nie nakładają jednak wprost  takiego obowiązku.

Jeśli podatnik uzyskuje dochody z najmu prywatnego, powinien je rozliczyć w PIT-28, który za 2024 rok należy złożyć do 30 kwietnia 2025 roku. Jeśli jednak podatnik nie osiągnął żadnych przychodów, nie ma obowiązku składania deklaracji. Warto jednak rozważyć dobrowolne zgłoszenie tego faktu do urzędu skarbowego, aby uniknąć nieporozumień.

Pamiętaj, że przestrzeganie terminów podatkowych pozwala uniknąć ewentualnych sankcji i problemów z urzędem skarbowym.